国税の滞納処分において、不動産は金額が大きく重要な換価対象となります 。かし、法律上の「不動産」の範囲は意外と広く、差押え後もそのまま住み続けられるのかなど、疑問に思う方も多いでしょう。 今回は、国税徴収法における「不動産」の定義から、差押えの手続き、効力発生のタイミング、そして差押え後の使用・収益のルールまでを詳しく解説します。
目次
💡 この記事の結論（まとめ）
- 不動産の範囲： 土地・建物だけでなく、地上権や工場財団、漁業権なども含まれる 。
- 差押えの手続き： 滞納者への「差押書の送達」と、法務局への「差押登記の嘱託」で行われる 。
- 効力発生時期： 原則は「差押書が送達された時」だが、登記が先に行われた場合は「登記された時」となる 。
- 差押え後の使用： 原則としてそのまま使用・収益できるが、更地に建物を建てるなど「価値を著しく減耗する行為」は制限される 。
1. 国税徴収法における「不動産」とは？
国税徴収法上の「不動産」は、民法で規定される土地や建物だけに留まりません。具体的には以下の6つに区分されます。
- 民法上の不動産： 土地及びその定着物（建物など）
- 不動産を目的とする物権（所有権を除く）： 地上権及び永小作権
- 不動産を目的とする権利： 配偶者居住権
- 不動産とみなされる財産： 立木法による立木、工場財団、漁業財団など
- 不動産に関する規定の準用がある財産： 鉱業権、漁業権、採石権など
- 不動産として取り扱う財産： 鉄道財団、軌道財団、運河財団など
これらはすべて、国税徴収法上は「不動産」として同じ差押手続きの対象となります。
2. 不動産の差押手続きと効力発生時期（徴収法第68条）
差押えの手続き
不動産の差押えは、以下の2つのアクションによって行われます。
- 差押書の送達（徴収法第68条第1項）： 滞納者に対する差押書の送達により行います 。
- 差押登記の嘱託（徴収法第68条第3項）： 税務署長は、第三者対抗要件を備えるために、差押えの登記を関係機関（法務局）に嘱託しなければなりません 。
差押えの効力発生時期
差押えの効力がいつ発生するのかは、以下の原則と例外のルールがあります。
- 【原則】 差押書が滞納者に送達された時
- 【例外①】 差押えの登記が差押書の送達前にされた場合には、原則にかかわらず、その差押えの登記がされた時
- 【例外②】 鉱業権の差押えの効力は、常に差押えの登記がされた時
実務上は、滞納者が財産を処分してしまうのを防ぐため、送達よりも先に登記嘱託が行われることが多く、その場合は「登記がされた時」に効力が発生することになります。
3. 差押え後の不動産の使用・収益（徴収法第69条）
自宅や事業所が差し押さえられたら、すぐに出て行かなければならないのでしょうか？
原則：そのまま使用・収益できる
滞納者は、差し押さえられた不動産につき、通常の用法に従い、使用又は収益をすることができます 。差押え＝即立ち退き、というわけではありません。この規定は、差し押さえられた不動産につき使用又は収益をする権利を有する第三者についても準用されます。
例外：価値が著しく減耗する行為の制限
ただし、税務署長は、不動産の価値が著しく減耗する行為がされると認められるときに限り、その使用又は収益を制限することができます 。
「価値が著しく減耗する行為」とは？（国徴基本通達69-1） 通常の用法に従っているものの、差し押さえられた不動産の価値を著しく減耗する行為を指します。 建物を物理的に壊すといった行為（物理的な減耗）だけでなく、**「法律的に減耗するもの」も含まれます。 典型的な例が、「差し押さえた更地の上に建物を新築する行為」**です。更地に建物を建ててしまうと、法定地上権などの問題が生じ、土地の売却価値（公売時の評価額）が著しく下がってしまうため、このような行為は制限の対象となります。
いかがでしたでしょうか。 不動産の差押えは、手続き（送達と登記）の順序と効力発生のタイミングが試験でも実務でも重要になります。また、差押え後も通常の生活や事業は継続できるものの、不動産の価値を下げるような身勝手な行為は制限されるというバランス（納税者の保護と国税債権の確保）を理解しておきましょう。
